Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3)

Resmî düzenleme

Künye ve değişiklikler

Tebliğ 3 Ocak 2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı ve 36. maddeye göre 1 Temmuz 2014’te yürürlüğe girdi. Dayanağı 6362 sayılı Kanun’un 52. ve 54. maddeleridir. SPK konsolide metnindeki liste yedi değişiklik tebliğini sayar: III-52.3.a (31.12.2014), b (30.11.2016), c (30.06.2018), ç (20.12.2018), d (06.07.2019), e (01.12.2021) ve f (17.07.2024).

III-52.1’in 1. maddesinin ikinci fıkrası gayrimenkul yatırım fonlarını kendi kapsamı dışında tutar. Bununla birlikte III-52.3’te hüküm bulunmayan konularda III-52.1 uygulanır (m.35/3). İhraç belgesinde boşluk varsa II-5.1, nitelikli yatırımcıya satışta boşluk varsa II-5.2 kıyasen uygulanır (m.35/6-7).

Resmî düzenleme

Hukuki nitelik ve malvarlığı

4. maddenin birinci fıkrasına göre fon, nitelikli yatırımcılardan katılma payı karşılığında toplanan para, gayrimenkul, gayrimenkul projesi kapsamındaki bağımsız bölüm veya gayrimenkule dayalı haklarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre portföy işletmek amacıyla bir içtüzükle süreli veya süresiz kurulan, tüzel kişiliği olmayan malvarlığıdır. Kurucu, Kuruldan faaliyet izni almış portföy yönetim şirketi, gayrimenkul portföy yönetim şirketi veya gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketidir. Fon, tapu ve ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz sayılır.

Portföydeki gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar ve senetler tapuda fon adına tescil edilir. Tapu ve ticaret sicilindeki işlemler kurucu ile portföy saklayıcısını temsil eden birer yetkilinin müşterek imzasıyla yapılır (m.9/2). 6362 sayılı Kanun’un 52. maddesinin beşinci fıkrası aynı kuralı bütün yatırım fonları için koyar.

5. madde fon malvarlığını kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayırır. Fon malvarlığı, fon hesabına olmak ve içtüzükte hüküm bulunmak şartıyla kredi, finansman, koruma amaçlı türev ve benzeri işlemler dışında teminat gösterilemez ve rehnedilemez; kamu alacağı dahil haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına girmez. Kurucunun veya portföy yöneticisinin üçüncü kişiye borcu, fonun aynı kişiden alacağıyla mahsup edilemez (m.5/3).

Resmî düzenleme

Dokümanlar ve fon ihraç sözleşmesi

17 Temmuz 2024’ten beri bilgilendirme dokümanları fon içtüzüğü ile ihraç belgesidir (m.3/1-a, m.6/1); 6. maddenin dördüncü fıkrası ve EK/3 yürürlükten kaldırıldı. İçtüzük, pay sahipleriyle kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasında genel işlem şartlarını içeren iltihaki bir sözleşmedir (m.6/2). İhraç belgesi fonun niteliğini ve satış şartlarını içerir (m.6/3). Payların ihracı için ayrıca izahname düzenlenmez (m.13/3).

Satıştan önce yatırımcıyla EK/4’teki asgari unsurları içeren fon ihraç sözleşmesi imzalanır; payı borsadan alan yatırımcı için bu şart aranmaz (m.13/13). Sözleşme, yatırımcı haklarını ciddi biçimde zedeleyen ve kurucu lehine tek taraflı olağanüstü hak tanıyan hükümler ile ispat yükünü yatırımcıya yükleyen kayıtlar içeremez (m.13/13-a, b). Sözleşmenin örneği fonun KAP sayfasında yer alır ve değişiklikleri KAP’ta ilan edilir (m.13/14).

İhraç belgesinin onayı, belgedeki bilgilerin doğruluğunun Kurulca tekeffülü değildir ve paya ilişkin tavsiye sayılmaz (m.13/5).

Resmî düzenleme

Kurucu ve yatırım komitesi

Kurucu, fonun temsili, yönetimi ve faaliyetlerin içtüzük ile ihraç belgesine uygun yürütülmesinden sorumludur; portföy yöneticiliği dahil dışarıdan hizmet alınması bu sorumluluğu kaldırmaz (m.7/1-2). Kurucu ile pay sahipleri arasındaki ilişkiye, Kanun, mevzuat, içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm yoksa Türk Borçlar Kanunu’nun 502 ila 514. maddeleri kıyasen uygulanır (m.7/3). Yatırım komitesi üyeleri, aldıkları kararlarla sınırlı olarak gayrimenkul yatırım portföyünün yönetiminden sorumludur (m.7/4).

Yönetim kurulunda gayrimenkul alım satımı dışında gayrimenkul yatırımlarında en az beş yıl tecrübeli bir üye bulunur. Kurucu nezdindeki yatırım komitesinde bu üye, genel müdür ve bir gayrimenkul değerleme uzmanı yer alır (m.11/1). Kuruluş, pay ihracı, tasfiye, yönetim ücreti artışı ve yatırım kararını etkileyen diğer işlemler yönetim kurulu kararıyla yapılır (m.10/1).

8. maddenin ikinci fıkrası, 28. maddede sayılan değerleme gerektiren işlemlerde III-55.1’in 33. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendindeki rayiç değer kuralını uygulamaz. Bu işlemler değerleme kuruluşunun tespit ettiği değerler dikkate alınarak yapılır; alımda daha yüksek, satımda ve kiralamada daha düşük değer kullanılırsa durum aynı yıl içinde pay sahiplerine bildirilir (m.28/6).

Resmî düzenleme

Kuruluş, şemsiye fon ve ihraç

Kuruluş için kurucu taslak içtüzükle Kurula başvurur; portföy saklayıcısıyla saklama sözleşmesi ve içtüzüğün onayı şarttır (m.12/1). Onaylı içtüzük altı iş günü içinde ticaret siciline tescil edilir ve TTSG’de ilan olunur (m.12/4). Pay ihracı başvurusu içtüzüğün tescilinden itibaren en geç altı ay içinde yapılır (m.13/2).

Satış başlangıç tarihi, onaylı ihraç belgesinin teslim alınmasından itibaren bir yılı geçemez. Bu sürede satışa başlanmamış fon için altı iş günü içinde tasfiye talebiyle Kurula başvurulur (m.13/7). 12/A maddesi, her ihraç için ayrı ihraç belgesi düzenlenmesi şartıyla şemsiye fona bağlı fon kurulmasına izin verir; her fonun varlık ve yükümlülükleri birbirinden ayrıdır.

İhraç belgesinde hüküm varsa paylar gayrimenkul, gayrimenkul projesi kapsamındaki bağımsız bölüm veya gayrimenkule dayalı hak karşılığında da satılabilir (m.13/12).

Resmî düzenleme

Değer, satış, iade ve devir

Katılma payının itibari değeri yoktur. Birim pay değeri en az yılda bir hesaplanır ve nitelikli yatırımcılara bildirilir; bildirim usulü fon ihraç sözleşmesindedir (m.15/1-2). 31. maddenin ikinci fıkrasındaki olağanüstü durumlarda, Kurulca uygun görülürse birim pay değeri hesaplanmayabilir ve alım satım durdurulabilir (m.15/3).

Satış, birim pay değerinin nakden ödenmesiyle veya gayrimenkulün fon adına tescili yoluyla ayni olarak yapılabilir. İade, fon ihraç sözleşmesindeki esaslara göre payın nakde çevrilmesi veya paya karşılık gelen gayrimenkulün yatırımcıya devri yoluyla yapılabilir (m.16/1). Süreli fonlarda iadenin yalnız fon süresinin sonunda yapılması, ihraç belgesinde belirtilmek kaydıyla mümkündür (m.16/3). İade için gerekli likiditeden kurucu sorumludur. İçtüzükte hüküm varsa, gerekli likiditenin sağlanamadığını ve portföydeki varlıkların satışının yatırımcının zararına olacağını tespit eden kurucu geri alımı en fazla bir yıl erteleyebilir; Kurula derhal bilgi verilir (m.16/6).

Paylar yalnız nitelikli yatırımcılar arasında devredilebilir. Fon ihraç sözleşmesinde esasları varsa devir kurucu veya yöneticinin onayına bağlanabilir ya da tamamen sınırlandırılabilir (m.16/9-10). Paylar MKK’da üye ve hak sahibi bazında izlenir (m.16/8).

Ayni satış veya ayni iade için her işlemden önce mevcut tüm pay sahiplerinin mutabakatı alınır, portföy saklayıcısı bunu teyit eder ve belgeler fon süresi ile sonraki beş yıl saklanır (m.16/12). Gayrimenkulün değeri, 29. maddenin ikinci fıkrasına göre belirlenmiş değerleme kuruluşunun raporuyla tespit edilir; satışta rapor değerinden yüksek, iadede düşük değer esas alınamaz. Fona devredilen gayrimenkulün rapor masrafı fondan karşılanamaz; ipotekli veya devri kısıtlı gayrimenkul pay karşılığında fona devredilemez (m.16/13).

Resmî düzenleme

Portföy ve sınırlar

Fon toplam değerinin en az %80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşur. Aktifinin devamlı olarak en az %75’i yurt içi gayrimenkul yatırımı olan anonim ortaklıkların paylarına en fazla %20 yatırılabilir (m.19/1-a). İçtüzükte hüküm varsa ipotekli veya değeri etkileyen takyidat şerhi taşıyan gayrimenkul portföye alınabilir; bunların değeri fon toplam değerinin %30’unu aşamaz (m.18/1-c, m.19/1-c). Uyum, hesap dönemi sonundaki fon toplam değer tablosuyla aranır (m.19/2).

Kurucu ve portföy yöneticisi gayrimenkul projesine yatırım yapamaz ve inşaatı kendisi üstlenemez; 18. maddenin üçüncü fıkrası ve 18/A saklıdır. Otel, alışveriş merkezi ve benzeri gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez, sürekli kısa vadeli alım satım yapamaz, altın ve kıymetli madenler dışında emtiaya yatırım yapamaz, açığa satış yapamaz ve yurt dışında gayrimenkul alım, satım ve kiralaması yapamaz. Türev araçlarda açık pozisyon fon toplam değerinin %20’sini aşamaz (m.18/2).

Fon, toplam değerinin en fazla %50’si oranında kredi veya faizsiz finansman kullanabilir (m.23/1). Repoya konu olabilecek varlıkların rayiç değerinin %10’una kadar repo yapılabilir (m.23/3). 17. madde, satış başladıktan sonra bir yıl içinde portföyün en az 10.000.000 TL olmasını arar; Kurul bu tutarı her yıl yeniden belirleyebilir ve Bülten ile ilan eder. Tutara ulaşılamazsa yatırım faaliyeti durdurulur ve en geç altı ay içinde tasfiye izni istenir (m.17/2).

18/A maddesi, bağımsız bölüm brüt alanının yarısından fazlası konut olan projelere yatırım için “proje gayrimenkul yatırım fonu” kurulmasına izin verir. Bu fonlarda %80 kuralı uygulanmaz; fon adına tescilli arsada en geç üç yıl içinde inşaata başlanması için yasal gereklilikler tamamlanır.

Resmî düzenleme

Hizmet alımı, ücret ve kâr dağıtımı

Portföydeki gayrimenkullerin işletme hizmetleri işletmeci şirketten alınır (m.21/1). İnşaat işleri, fonu temsilen kurucu ile müteahhit arasında imzalanan sözleşmeyle müteahhitlerce yapılır; gayrimenkul projelerinin inşaatını yapacak müteahhidin A veya B grubu yetki belgesi olmalıdır (m.22/1).

Fona ilişkin tüm giderler fon malvarlığından karşılanır; toplam giderin üst sınırı fon ihraç sözleşmesinde yazılır (m.26/1). Performans ücreti, ihraç sözleşmesinde hüküm varsa fona veya pay sahiplerine tahakkuk ettirilebilir (m.26/2). Performans ücreti pay sahiplerine tahakkuk ettirilen fonlar borsada işlem göremez; Kurulun performansa dayalı ücretlendirme düzenlemeleri bu fonlara uygulanmaz (m.26/6-7). Kâr dağıtımı fon ihraç sözleşmesindeki esaslara göre yapılabilir (m.27).

Resmî düzenleme

Gayrimenkul değerlemesi

28. madde; alım, satım, kiralama, ipotek tesisi, yılsonu değeri, ayni satış ve ayni iade gibi işlemlerde rayiç değerin ve rayiç kira bedelinin tespitini zorunlu tutar. Tespit, Kurul listesindeki gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır (m.28/2). Yılsonu değerlemesi en geç yılın son günü tamamlanır; rapor iki iş günü içinde kurucuya teslim edilir ve en az 10 yıl saklanır (m.28/3-4). İşlemden önceki üç ay içinde hazırlanmış rapor varsa yeni rapor ihtiyaridir (m.28/7).

Değerleme kuruluşu kurucudan ve portföy yöneticisinden, bunların sermayesinde %10 veya üzeri paya ya da oy hakkına sahip ortaklarından, yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazlı ortaklarından ve tebliğde sayılan diğer bağlantılı kişilerden bağımsız olmalıdır (m.29/1). Kurucu her yılsonunu izleyen bir ay içinde değerleme kuruluşlarını yönetim kurulu kararıyla belirler, saklayıcıya bildirir ve KAP’ta ilan eder; belirlenen kuruluş Kurul onayıyla değiştirilebilir (m.29/2). Bir varlık için aynı kuruluştan üst üste en fazla üç yıl hizmet alınır; tekrar hizmet alınması için en az iki yıl geçmelidir (m.29/3).

Fiyat raporlarında gayrimenkuller değerleme kuruluşu raporlarıyla değerlenir (II-14.2 m.21/5). Bu kayıt GYF’nin kendi portföyünün değerlemesini anlatır. Başka fonların portföyündeki GYF ve GSYF paylarının değerlemesine ilişkin 2026 değişikliği ayrı kayıttadır.

Resmî düzenleme

Yatırımcıya bilgi ve KAP

Kurucu değerleme raporlarını teslimden itibaren 10 iş günü içinde portföy saklayıcısına gönderir. Raporların birer örneği kurucu merkezinde yatırımcıların incelemesine hazır tutulur; talep eden yatırımcıya masrafı kendisine ait olmak üzere gönderilir (m.31/4). II-14.2’nin 21. maddesinin birinci fıkrası, talep eden yatırımcıya finansal raporlarla birlikte değerleme raporlarının da sunulacağını ve bu raporların bağımsız denetime tabi olmadığını yazar.

Gayrimenkul yatırımları, fon yönetimindeki kişilerle ilişkileri dahil, yatırımdan itibaren 15 gün içinde pay sahiplerine bildirilir (m.31/3). İçtüzük, ihraç belgesi, tadil metinleri ve finansal raporlar, ticari sır niteliğindeki bilgiler gizlenebilerek KAP’ta ilan edilir (m.35/1).

İçtüzükte veya ihraç belgesinde yatırım kararını etkileyen değişiklik, yürürlükten en az 30 gün önce pay sahiplerine bildirilir. Bu süre içinde payını iade etmek isteyen yatırımcı varsa yürürlük, payların fona iade edilebileceği ilk tarihe ertelenir (m.14/1-c, m.14/2-a). Tanıtım ve reklamlarda nitelikli yatırımcı tanımına ve satışın yalnız bu yatırımcılara yapılacağına yer verilir (m.35/4).

Resmî düzenleme

Sona erme ve tasfiye

32. madde, fonun sona ermesinde ve tasfiyesinde Kurulun yatırım fonlarına ilişkin düzenlemelerini kıyasen uygular. III-52.1’in 28. maddesine göre süreli fonda sürenin dolması, kurucunun faaliyet şartlarını kaybetmesi veya iflası gibi hallerde fon sona erer; tasfiye bakiyesi pay sahiplerine payları oranında dağıtılır ve tasfiye anından sonra pay ihraç edilemez ve geri alınamaz. Kurucunun iflasında Kurul, fonu tasfiye amacıyla başka bir portföy yönetim şirketine devreder (III-52.1 m.29/1).

Tebliğ ayrıca üç özel tasfiye yolu yazar: satışa bir yıl içinde başlanmaması (m.13/7), asgari portföy büyüklüğüne ulaşılamaması (m.17/2) ve portföy sınırlarına verilen süre sonunda da uyulamaması (m.19/3-4). GYF başka bir fonla birleştirilemez ve başka bir fona dönüştürülemez (m.35/2).

Açık soru

Tasfiyede ayni dağıtım

Tasfiye bakiyesinin gayrimenkul olarak dağıtılabileceğine dair açık bir hüküm yoktur. Ayni iade 16. maddenin on ikinci fıkrasında tüm pay sahiplerinin mutabakatına bağlanır; III-52.1’in 28. maddesinin ikinci fıkrası ise tasfiye anından sonra geri alımı yasaklar ve bakiyenin dağıtılmasından söz eder. İki hükmün tasfiyede birlikte nasıl okunacağı, fonun içtüzüğündeki tasfiye şekli (EK/1-ç) ve fon ihraç sözleşmesi (EK/4-o) ile birlikte değerlendirilmesi gereken açık sorudur.

Resmî düzenleme

Geçiş hükümleri

Geçici 2. madde, 17 Temmuz 2024 itibarıyla pay ihraç etmiş fonların fon ihraç sözleşmesi şartına ve EK/2’ye 31 Aralık 2024’e kadar uyum sağlamasını zorunlu tuttu; Kurul bu süreyi altı aya kadar uzatabilir (Geçici m.2/3). Portföyü 18/A’ya uygun mevcut fonlar, tüm pay sahipleriyle fon ihraç sözleşmesi imzalandığını beyan ederek unvanlarına “proje” ifadesini eklemek için bir ay içinde başvurabildi (Geçici m.2/2).

Sınır

Eski kaynaklara dikkat

SPK’nın 2024 tarihli GYF yatırımcı kitapçığı, bilgilendirme dokümanları arasında yatırımcı bilgi formunu saymaya devam eder; 17 Temmuz 2024 değişikliğinden sonra dokümanlar yalnız içtüzük ve ihraç belgesidir. Bu kayıt SPK’nın tanıtım sayfalarına ve kitapçığına değil, yalnız konsolide tebliğ metnine dayanır.